Strategie
Verwerven
Selectieve verwerving begint vóór een object op de markt verschijnt. Wij combineren eigen dealflow, lokaal netwerk, marktdata en gedisciplineerde underwriting om kansen te identificeren waarbij waardecreatie daadwerkelijk aantoonbaar is.
Niet iedere kans verdient kapitaal.
Wij zoeken niet simpelweg vastgoed dat beschikbaar is. We zoeken situaties waarin prijs, locatie, timing, kwaliteit en potentiële waardecreatie samenkomen.
Onze acquisitie begint daarom met selectie. Voordat een investering wordt overwogen, kijken we naar de onderliggende markt, vraagontwikkeling, micro-locaties, exitmogelijkheden, downside-risico en de mate waarin wij zelf waarde kunnen toevoegen.
Het doel is niet zoveel mogelijk transacties uitvoeren. Het doel is alleen kapitaal inzetten wanneer de verhouding tussen risico, rendement en controle overtuigend genoeg is.
Kansen ontstaan uit toegang.
Een aantrekkelijk rendement begint vaak bij toegang tot transacties voordat deze breed worden aangeboden.
Eigen dealflow
Kansen die voortkomen uit ons eigen netwerk, bestaande relaties, eerdere transacties en directe marktbenadering.
01Off-market
Objecten en projecten die nog niet publiek worden aangeboden of waarbij directe benadering van eigenaar, ontwikkelaar of partner mogelijk is.
02
Lokale partners
Makelaars, ontwikkelaars, architecten, aannemers, adviseurs en andere marktpartijen leveren lokale marktkennis die niet altijd uit publieke data zichtbaar wordt.
03
Marktmonitoring
We volgen prijsbewegingen, transacties, nieuw aanbod, gebiedsontwikkeling, infrastructuur en veranderende vraag om vroegtijdig kansen te herkennen.
04Screen
Eerste beoordeling van locatie, vraagprijs, marktpositie, potentieel, strategische fit, liquiditeit en downside.
Onze eerste investeringsfilter.
Locatie
Sterke micro-locatie, structurele vraag en voldoende liquiditeit.
Zonder het juiste adres is waardecreatie een gevecht tegen de markt.
Prijs
Een aankoopprijs die in verhouding staat tot intrinsieke waarde en realistische toekomstige waarde.
De aankoop bepaalt het grootste deel van het rendement.
Waardecreatie
Concrete mogelijkheid om waarde toe te voegen door renovatie, repositionering, ontwikkeling, exploitatie of betere structurering.
Kapitaal volgt waar waarde actief kan worden gecreëerd.
Risico
Inzichtelijke technische, juridische, commerciële en financiële risico's.
Risico's die we niet kunnen doorgronden, nemen we niet.
Exit
Meerdere realistische exitmogelijkheden in plaats van afhankelijkheid van één scenario.
De exit wordt bepaald vóór de aankoop, niet erna.
Controle
Voldoende invloed op uitvoering, kwaliteit, kosten en besluitvorming.
Zonder controle is een goede thesis nog geen goede investering.
Eerst rekenen. Daarna beslissen.
Elke potentiële acquisitie wordt vanuit meerdere scenario's beoordeeld. Niet alleen het verwachte rendement is relevant, maar vooral wat er gebeurt wanneer aannames veranderen.
- ·Aankoopprijs
- ·Bijkomende kosten
- ·Renovatie- of ontwikkelingskosten
- ·Financiering
- ·Operationele inkomsten
- ·Leegstandsrisico
- ·Looptijd
- ·Verkoopwaarde
- ·Rendement op eigen vermogen
- ·Gevoeligheid voor prijs- en kostenveranderingen
Due diligence is geen formaliteit.
Voor kapitaal wordt ingezet, doorgronden we elk oppervlak van de transactie, technisch, juridisch, commercieel, financieel en relationeel.
Asset & Technical
01- ·Bouwkundige staat
- ·Renovatiebehoefte
- ·Installaties
- ·Constructieve risico's
- ·Planning
- ·Uitvoerbaarheid
- ·Capex
Legal & Commercial
02- ·Eigendom
- ·Vergunningen
- ·Contracten
- ·Gebruiksrechten
- ·Lokale regelgeving
- ·Marktpositie
- ·Verkoopbaarheid
- ·Commerciële aannames
Financial
03- ·Totale investering
- ·Financieringsstructuur
- ·Belastingen en transactiekosten
- ·Scenarioanalyse
- ·Cashflow
- ·Downside protection
Counterparty
04- ·Verkoper
- ·Ontwikkelaar
- ·Aannemer
- ·Partners
- ·Reputatie
- ·Uitvoeringscapaciteit
Kapitaal wordt pas ingezet wanneer de thesis standhoudt.
Een aantrekkelijke opportunity alleen is niet voldoende. De volledige investment case moet logisch blijven wanneer aannames worden aangescherpt.
Waarom deze investering?
Waarom nu?
Wat beschermt het kapitaal als het scenario tegenvalt?
De aankoop is het begin, niet het eindpunt.
Na acquisitie verschuift de focus van selectie naar uitvoering. De oorspronkelijke investment thesis wordt vertaald naar concrete waardecreatie, actieve begeleiding en voortdurende monitoring.
Heeft u een investering, locatie of off-market opportunity?
Wij spreken met eigenaren, ontwikkelaars, adviseurs, investeerders en lokale marktpartijen over selectieve investeringsmogelijkheden.
Confidential · Selective · Direct
Practical briefing
Before an acquisition decision.
Identify the property
Geef het adres of perceelreferentie, eigendomsakte, huidig gebruik, beschikbare plannen en vraagprijs.
Confirm the constraints
Planologie, structuur, nutsvoorzieningen, toegang, huurcontracten en lasten kunnen bepalen wat het vastgoed kan worden.
Prepare the decision file
Benoem de visie, het kostenplan, ongeloste voorwaarden en de downside. Onafhankelijk juridisch, technisch en fiscaal werk wordt toegespitst op het betreffende vastgoed.
Continue the conversation
Bestaande relaties: log in op My EL JOUHRI. Nieuwe aanvragen: info@eljouhri.com.